稳阵” 翠玲稳赚地产投资

       
“千万不要觉得自己好运，因为世界上是没有永远的好运。 ”  - 翠玲
1997年经济风暴那时，在香港房地产失利的翠玲，从教训当中，学会了四个字“脚踏实地”………

我要投资，不要投机

1996年大学毕业后的翠玲，在香港娱乐圈赚取投资房地产的快钱，储蓄与同龄的朋友相比来得多，筹集房地产置业的首期，很快就让她在一年内买入价值港币150万的小单位。当时的香港银行贷款门槛极低，一般市民都可以享受百分之七十五的贷款，奉行“全民炒楼”的港民主义。翠玲笑言“当时以为自己很精明，也不像一般人那样打工，就觉得自己很有慧根，很快的把储蓄到的钱，下注在第一个150万的房屋单位里。”

翠玲以150万买入位于西贡的三层楼房，买下中间最便宜的单位。由于那时候从地产投资赚取了第一笔快钱，就觉得自己很聪明，首期只需付40多万，很快就赚了20-30万的快速回酬。自信过高使然下，她就一间“炒”过一间，全盛时期时更是赚到“笑”。但是好景不常，就在1998年，货币价值大跌引发的金融风暴，市场自动性把房产价值贬低一半，房屋分期付款上面对了很大的挫折，就连租金也难抵消亏损的冲击，便开始变卖产业止血，连同之前的盈利，也一同随着亏损而耗尽。止血行动启动得快，产业脱手快速才不致于成为负资产的一分子。

“原来市场好的时候，盲眼的买东西都是赚钱的，我就是其中一个盲眼的，以为赚了头一两间，就觉得自己很了不起，那时候有一点骄傲，觉得自己打着工的大学同学，为什么要找一份工一个月才一万多港币，我炒楼一个转手都赚整30万啦！不过，从那个教训当中，我学会了四个字 - 脚踏实地”，谦虚的翠玲打趣的调侃自己。

翠玲表示：“骄傲的人，上天一定有办法令你谦虚。”而那时候的翠玲才恍然大悟，把所有的钱亏掉，规划自己重新开始。当时25岁的她，把投机和投资分得很清楚。没有做足功课就去投资，就是投机，和赌博没有分别，也发现世界上没有捷径可言。她告诫自己，如果有一天要重回产业投资市场的话，一定要做很多功课，看很多资料，不是来“炒泡沫”。也因为这个教训，2000年之后的数年内，她再也没有触碰地产投资的项目，一直警戒自己要脚踏实地。

稳阵进场，稳赚出场

翠玲表示国外人在马来西亚购买房产，有面对着严格贷款的好处，第一，银行不容易批准贷款让她去购买房屋，且非公民不能买低于50万令吉的房屋。第二，购买房屋时，还要经济部投资审议委员会 (Foreign Investment Commission) 审核批准后才可以进行交易。翠玲藉此庆幸马来西亚房屋政策是一个对她很好的监管，严格的贷款条约促使她在4年内做了不少功课，增进不少知识。

对于自己的第一间房屋的考量也很谨慎，室内基本装修的手艺 (Workmanship) 和用以室内室外的材料素质，就可以探讨出发展商的开拓诚意。除此之外，也要了解发展商的发展计划，如整个工程占地多少英亩，俱乐部 (Club House) 的发展规格和建设。综合了所有有利的因素后，翠玲于检视了楼房后的24小时内，于2005年添置了在马来西亚的第一个物业，就在 Desa Park City。

当时银行贷款只允许借贷500千，以 Mont Kiara 的每月4-5千令吉租金相比之下，每个月仅以3千令吉分期付款确实让翠玲节省不少！当时以750千的市价再加上手续费等交易，现在涨幅升至160万。精明的翠玲进一步解说“如果要我现在卖掉 Desa Park City 的屋子，拿着120万令吉去买一个价值300-400万令吉的屋子，自己还要承担200万令吉，不是自己拿来衰？我倒不如不卖！”累积下来的地产回酬，再加上翠玲现有的薪酬，基本上都可以开始投资其他新的产业。投资“稳阵”的翠玲坦言自己在房地产的投资并不频密，平均都是一年一间，投资前提都是拥有足够的流动资金作为优先考量。

2008年翠玲也进军了自己的老家-上海，由于需要以现金购买位于上海旧区的900方尺实用单位，导致她元气大伤，两年内也不能进行任何的地产投资，但庆幸的是当时的人名币值不高，在上海的实用单位后方也有新的发展商，预计会让她的楼价推高，而卖出也有极大的市场。翠玲又再精明地算计，当年上海的单位，人民币升高所带来的汇率盈利 (Currency Gain)，加上物业升值 (Property Appreciation) 所带来的物业盈利 (Property Gain)，目前的价值已经是翻倍了。所以她总结投资必需要以货币兑换和物业盈利一起考量，盈亏都会取决于任何一方的浮动。

炒楼靓 Tips

翠玲建议房地产投资就应该投资在一些实用的单位里，比如说中央商务区 (Central Business District)，因为在这个区域的价钱跌幅是有限的，政府尽全力挺着这个区域的发展与价格。如果是分销售 (Sub-sales) 地产的话，中央商务区也是首选。接下来考量的就是比较大型的发展商，第三则是工业地段 (Industrial Land)，也因为地段很大，所以就会集体团购。翠玲坦言自己不是很熟悉工业地段，但是都是值得研究考量，潜质大也总好过每个人都相互竞争投资住宅区。

对于初学者如打工一族，切忌不要贪心。如果想要拥有第一间房子的话，就要找一个适用自己的单位，而不是买一间很大的房子，多留一些资金空间 (Cash Flexibility) 给自己，让自己的资金弹性大。很多人在28-35岁之间，一个大跃进的机会，比如说升职的机会都会在这个时候出现。如果在28岁时在第一间房子背负太多的话，流动资金都锁定在一个地方了，而不能再动用资金去投资另外一间房屋，这样会流失很多机会。

翠玲对于现在的房地产市场有一些隐忧，住宅区过剩是最大的挑战，以雪隆区为例子，600万人口，将会增值1000万人口，是否可以填满所有发展完成后的住宅？翠玲进一步解释，所有地产发展，一定要有社区 (community)，楼价才有上调的机会，如果只有楼而没有社区的话，那基本上整个发展只是一个死物。现有在市区内的综合型房地产都是有生命力的，而在郊外的明显比较差，价格也不会好。如果大部分人都会恐慌购买 (panic buy) 的话，也一定会有大部分的人会恐慌脱售 (panic sell)，当你急于脱手而进行削价战时，就会导致楼价下滑，价格也不会升高了。

翠玲预计这五年内的地产价格升幅会减缓，而要警惕所有投资者不要觉得自己幸运，因为世界上是没有永远的好运气。永远要知道自己买着什么类型的产业，不要因为自己一时赚钱而冲昏了头脑，一切都要量力而为。

“记住，有钱永远有嘢买！好市，你有好多嘢，市唔好，你仲多嘢买！”

给新手的话：
1.对于初学者如打工一族，切忌不要贪心。
2.如果想要拥有第一间房子的话，就要找一个适用自己的单位。
3.如果在28岁时在第一间房子背负太多的话，流动资金都锁定在一个地方了，而不能再动用资金去投资另外一间房屋，这样会流失很多机会。
4.永远要知道自己买着什么类型的产业，不要因为自己一时赚钱而冲昏了头脑，一切都要量力而为。

Source : http://www.propertyking.my/index.php/2014-10-31-11-19-11/193-2014-12-29-08-09-13